部分城市首套房贷利率重回“3”字头，背后原因有哪些？

界面新闻记者 | 曾令俊

界面新闻编辑 | 江怡曼

　　在短暂的“2”时代之后，近期多个城市的首套房利率重回“3”字头。

　　界面新闻记者多方采访获悉，青岛、广州、南京、苏州、长沙、武汉等多地房贷利率下限近期出现上调，上调幅度在5至25个基点之间，房贷利率下限回升至3%至3.2%。

　　“广州有一段时间首套房的利率是2.85%，但上个月初上调了，现在最低是3%，低于这个利率过不了系统。”某国有大行个贷经理对界面新闻记者说。福建当地一银行业人士对界面新闻记者说，“我们已经上调到了3.1%，基本上都是这个水平。”

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻记者分析说，从银行角度看，过低的房贷利率下限不利于银行开展业务。银行在拟定房贷利率时，需全方位权衡资金成本、房贷潜在风险（不良率）、运营成本以及资本占用等综合成本要素。对绝大多数银行而言，房贷利率低于一定水平，便意味着迈入亏损区间。

　　部分房贷利率降至“2”字头

　　自10月份LPR下降25个基点至3.60%之后，部分城市的房贷利率一度降至“2”字头。

　　华泰证券研报显示，10月百城首套、二套房贷平均利率环比9月下降22、51BP至3.06%、3.17%，最低水平分别降至2.80%、2.85%。

　　“这种情况是不可持续的，利率这么低，银行的息差压力很大，部分银行之间可能会有恶性竞争。”某股份制银行广东地区支行负责人对界面新闻记者说。

　　而11月初至今，不少城市已经上调首套、二套房商业贷款利率。据中指研究院不完全统计，目前浙江、江苏多地以及广州、佛山、福州、厦门、长沙、武汉、青岛等城市均上调了首套、二套房贷利率下限，部分城市首套房贷利率最低水平已上调至3.1%。

　　比如，12月4日，福建省内包括厦门、福州、莆田等在内的多个城市房贷利率统一由3.05%上调至3.1%，较此前10月份2.95%的最低水平已经过两次上调。

　　11月以来，杭州首套房贷款利率下限已上调两次，11月初的最低首套房贷款利率为2.9%，后来陆续上调至3%，11月底又上调至3.1%。

　　自11月7日起广州地区主要商业银行统一上调首套房贷款利率下限，各家银行房贷利率下限不得低于3%。此前，广州地区部分银行首套房贷款利率最低可至2.85%。

　　“前一天银行都在加班加点过系统，很多购房者在得到消息后都催着银行签合同，第二天利率就上涨到3%，上涨了15个百分点。”某股份制银行支行个贷经理对界面新闻记者说。

　　综合多方因素考量

　　银行调整新增房贷利率是综合考量经营成本、市场供需、风险溢价等因素的结果。

　　李宇嘉认为，房贷利率上调在全国范围内可能会成为普遍现象，但不是所有银行都会采取这一措施。他解释说，银行普遍面临成本压力，尤其是国有银行，利润考核非常严格，加之资金成本约束，不愿意参与恶性竞争。

　　净息差是反映商业银行经营效益的关键指标之一。国家金融监督管理总局统计数据显示，截至2024年三季度末，商业银行净息差为1.53%，仍处于历史低位，并低于监管规定的1.8%的“警戒线”。

　　李宇嘉分析，11月以来多地上调首套房贷款利率下限，与商业贷款和公积金贷款利差缩小甚至产生“倒挂”有关。“近年来，商业贷款利率下行较快，而公积金贷款利率调整较慢。为使商业贷款利率与公积金贷款利率之间保持一定差距，银行上调房贷利率下限，以维持公积金贷款的普惠性特征。”

　　此前，由于商业银行房贷利率下降过快，有段时间，广州、东莞等城市的商业房贷利率与公积金贷款利率之间出现倒挂。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻记者表示，房贷投放的成本和收益需要平衡，一些银行此前给予的优惠利率，总体上在此类平滑线的极端位置，因此，对银行来而言，继续下调空间已不大。

　　“另外，这类上调也和市场回暖有关系。各地房贷申请量增加，银行房贷投放的压力减少。”严跃进补充道，不过，即便有调整，总体而言房贷利率仍处于相对偏低水平。

　　10月31日，中国人民银行发布2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，较2024年第二季度末下降了0.12个百分点，创有统计以来新低。

　　对于未来房贷利率走势判断，李宇嘉分析认为，影响银行房贷利率下限调整的因素，包括存款利率调整、政策利率（LPR和公开市场操作利率）调整、存款准备金率调整。这些决定贷款利率的因素发生变化了，房贷利率自然也会调整。但不管如何，要告别单纯的内卷式价格恶性竞争了。